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FINANCIAR OU ALUGAR? Como comprar a casa própria MAIS RÁPIDO e ECONOMI

Criado: 17 Fevereiro 2020 | Atualizado: 16 Abril 2020
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Se você está pensando em financiar um imóvel leia este artigo até o final que eu tenho certeza que vou te ajudar a economizar um caminhão de dinheiro e te ensinar como você vai morar no que é seu - de verdade - bem antes do que você imagina.

Analisando esta questão puramente do ponto de vista racional e cartesiano sou obrigado a responder esta questão da mesma forma que respondi para um habilidoso corretor de imóveis há alguns anos atrás que tentava me vender uma casa, quando na verdade o meu objetivo era somente alugá-la.

- Mas Sr. Danilo por este valor de aluguel o Sr. pode, com uma pequena entrada, financiar e morar no que é seu!
- Quem faz contas, meu amigo, não compra!

Foi minha resposta para ele naquela época e será minha resposta agora também!

Então se você está pensando em financiar um imóvel leia este artigo até o final que eu tenho certeza que vou te ajudar a economizar um caminhão de dinheiro e te ensinar como você vai morar no que é seu - de verdade - bem antes do que você imagina.

Para isso precisamos analisar esta questão sob dois aspectos fundamentais: primeiro sob o aspecto emocional, entender quais são os paradigmas e emoções que permeiam o seu desejo de adquirir um imóvel e depois sob o aspecto lógico e financeiro para que assim, você possa tomar a decisão mais coerente para seu bolso.

Se você torceu o nariz para minha resposta ao corretor de imóveis, é muito provável que você tenha nascido por volta dos anos 50/60 ou que , no mínimo, foi criado por pais desta geração e acabou por herdar suas características emocionais e paradigmas. Digo isso porque pessoa nascidas logo após a segunda guerra mundial, a geração Baby Bommers
, nasceram num período marcado de incertezas, sobre o futuro, sobre a economia, sobre seus empregos, onde o fantasma da guerra ainda era muito presente.
Foi um período ainda muito marcado pela instabilidade econômica, instabilidade política e social. Era como se o mundo inteiro estivesse passando por uma grande reforma. Por estes motivos, os Baby Bommers acreditam que o sucesso está na estabilidade, e não há nada mais estável do que morar numa casa própria para esta geração. O plano de vida deles era estudar, se formar, conseguir um bom emprego, casar e comprar uma casa. Isso sim, é o que é ter sucesso para qualquer Baby Boomer!
Então se você, assim como eu, é filho de Baby Boomers e está na faixa de idade por volta dos 35, 40 anos e ainda não “mora no que é seu” existe um pressão muito grande para que você tome um jeito na vida, não é verdade? Mas não se precipite, o mundo muda, a economia muda e os valores também.

Já para a geração Milênio ou geração Y, são os nascidos entre 1982 e 2002, possuir uma casa própria é como carregar um fardo nas costas. É uma mudança radical de paradigma, percebeu ?!
Eles apreciam o momento, sua liberdade, a experiência e não a posse como os Baby Boomers.

Eles sabem que se financiam um imóvel, além de todo compromisso financeiro que estarão assumido por décadas, ainda terão que estruturar toda a sua vida nesta pequena órbita em volta do imóvel - emprego, cidade, relacionamentos, oportunidades - tudo tem que girar por ali, perto da casa.

Imagine que você acabou de financiar um imóvel por 35 anos, decorou a sua maneira no maior capricho e dali a 2 anos você recebe um proposta para trabalhar em outra cidade ou até mesmo em outro país? o que fazer? Dispensar a oportunidade por causa da sua casa? Colocar o imóvel a venda? Tentar alugá-lo?

Uma outra situação bem comum é a de se comprar um imóvel logo após o casamento. O jovem casal opta por financiar um apartamento de 2 quartos e tudo vai bem até que eles tem o primeiro filho que vem acompanhado de uma babá, de uma diaristas, carrinho de bebê , cercadinho e tudo mais… Percebeu aqui aonde eu quero chegar?
Aquele apartamento que foi o sonho do casal agora ficou apertado demais para a família. O que fazer agora? Partir para outro financiamento de um apartamento maior de 3 ou 4 quartos?

Outra coisa que pode ocorrer é que em algum momento nestes 35 anos as prestações possam vir a ficar altas demais para você. Ou por que a economia mudou, ou por que o seu salário diminuiu ou por que suas despesas aumentaram por que sua família aumentou, em trinta e cinco anos muita coisa pode mudar, certo? Então o que você vai fazer se não conseguir mais pagar as parcelas do financiamento? Perder tudo que já pagou?

Não quero parecer pessimista, mas são questões que temos que levar em conta na hora de assumir um compromisso tão longo assim. concorda comigo?

Quem financia ou está querendo financiar certamente pensa nestas questões que eu acabei de citar, no entanto tem um voz lá dentro, a voz do seu paradigma que está loucamente em busca de segurança e estabilidade e que fica repetindo como um mantra: você precisa de uma casa, você precisa morar no que é seu…Você precisa de um casa, você precisa morar no que é seu…
Entenda!

Isso talvez tenha feito algum sentido em algum momento lá no passado, mas no atual momento histórico aqui no Brasil financiar um imóvel por 35 anos não passa de suicídio financeiro.

Analisando argumento N°1 de quem opta pelo financiamento a qualquer custo, com a famosa frase:

“ Pagar aluguel é jogar dinheiro fora, financiando é mais caro, mas pelo menos estou pagando o que é meu. “

Tenho as seguintes observações a fazer:
primeiro - quando você financia um imóvel ele não é seu. ele é do banco. se lhe resta alguma dúvida quanto a isso experimente atrasar as parcelas por três meses e você terá o inferno na terra.
segundo - eu até entendo o argumento de que pagar aluguel é jogar dinheiro fora do ponto de vista que é um dinheiro que foi e não volta nunca mais.

Mas se você fala isso para alguém da geração Milênio, que valoriza a experiência, o resultado e não a posse pagar aluguel faz todo o sentido do mundo.
Perceba :

Digamos que temos duas pessoas - um Baby Boomer e um Milênio - com o mesmo problema que é ter que pendurar um pesado quadro na parede.

Para o Baby Bommer não existe nada mais lógico do que pegar seu carro, dirigir até uma loja de ferragens e comprar uma furadeira, broca 10mm, buchas, parafusos, gastando algo como R$300,00.

Para alguém da geração Milênio isso seria impensável, pois ele certamente faria o seguinte: pegaria o seu celular, faria uma rápida pesquisa no google, contrataria o serviços de um profissional pelo Whats App, gastaria R$100,00 e pronto! Quadro na parede!!

Percebeu aqui?! Ambos tem o mesmo resultado, o quadro está pendurado na parede, mas por caminhos totalmente diferentes e por custos totalmente diferentes também. Este é o poder do paradigma, do nosso modelo mental, em nossas vidas.

Para alguém da geração Milêniopagar aluguel é pagar por um benefício, por um resultado que é o de morar bem e ter mais opções de escolhas num mundo que muda muito rapidamente. Para eles aluguel nunca será um dinheiro jogado fora. É como pagar para ir ao cinema, pagar por uma passagem aérea ou por um quarto de hotel. É pagar pela experiência de morar bem e ter liberdade.

Agora você quer saber o que é jogar dinheiro fora de verdade?

- Você pagaria R$300,00 reais numa calça quem tem o preço de R$100,00 na vitrine?
- Você pagaria R$900,00 reais em um relógio que custa R$300,00?
Eu tenho certeza que não!

Mas todo mundo que entra num financiamento aceita pagar R$600.000,00 em um imóvel que só vale R$300.000,00, por exemplo!!
Veja que engano! E ainda pior, tem gente que argumenta comigo dizendo assim:

“ Mas Danilo, se eu não me comprometer com um financiamento eu não consigo pagar!“
Pode ser, mas essa sua falta de disciplina está saindo muitíssimo caro para você e para sua família!

Mas sabe o que é ainda mais incrível? As pessoas preferem ter um vida de escassez , frustração e limitações de todos os tipos do que mudar um único comportamento que poderia transforma completamento o seu futuro financeiro.

Neste ponto podemos entrar na segunda parte do assunto e passar a analisar a questão sob o aspecto lógico e matemático apenas.

Para nossos cálculos vamos considerar a seguinte situação: digamos que você quer se mudar para um novo apartamento no edifício X que tem apartamentos por volta dos R$300.000,00 e você descobre que no mesmo andar, com a mesma vista existem dois apartamentos disponíveis só que um está para vender e o outro está para alugar. O que fazer?

Temos aqui duas estratégias para atingir o mesmo objetivo que é o de morar no edifício X:

N°1 - financiar o apartamento logo de cara;
N°2 - alugar e em paralelo fazer um plano de investimento para comprá-lo à vista no futuro.

Então vamos aos números! Vou mostrar para você uma simulação que acabei de fazer no site da Caixa.
Escolhi o financiamento tipo SBPE - TR - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NOVO BALCÃO. SBPE ( Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo )

Escolhi esta modalidade por se tratar do mais comum, não vamos explicar neste artigo quais são as características e diferenças de um para outro porque acho que é irrelevante para o entendimento do tema, mas você pode escolher no site da Caixa outro que se adeque melhor ao seu perfil.

- Valor do imóvel: R$ 300.000,00

- Prazo máximo: 420 meses ( 35 anos )

- Cota máxima de financiamento: 80%

- Valor da entrada: 60.000,00

- Valor do financiado: 240.000,00

Sistema de amortização : SAC

( Sistema de amortização constante é aquele em que as parcelas vão diminuindo com o passar dos anos. Que na prática pode não ocorrer bem assim pois os valores podem ser reajustados mensalmente pela TR que é a Taxa Referencial. Atualmente ela está em zero, mas em trinta e cinco anos tudo pode mudar. Lembre-se disso. )

Então aqui nesta segunda imagem você pode ver o resumo e ter uma idéia de todas as parcelas que você terá pela frente, aqui vemos que a primeira parcela será de R$2.333,00 (dois mil trezentos e trinta e três reais ) e que a ultima será de apenas R$ 600,00 ( seiscentos reais e trinta e dois centavos ) e que os juros efetivos são de TR + 8,5% ao ano, mas não se engane que tem mais coisas para serem calculadas ainda…
(Img1)

Quando você clica no botão -demais prestações- abre esta tela abaixo com todas as 420 parcelas e você pode ir rolando para baixo e conferindo cada prestação uma a uma e você começa a perceber que além da parcela, você também irá pagar um seguro e uma taxa de administração. Lembre-se que elas sempre serão reajustadas também, certo?
(Img2)

No final você vai encontrar um resumo
(Img 3)

E finalmente você descobre o número mais importante que é o CET ou Custo Efetivo Total do seu financiamento que é o número real com todos os custos , que neste caso é de 9,79%.

Agora ao somar as 420 parcelas encontramos o valor de 
654 MIL REAIS ( R$654.625,55 )

Ah! e não se esqueça que você deu uma entrada de 60 MIL REAIS lá no começo, ou seja , aquele apartamento que tem uma etiqueta de 300 MIL está custando 714MIL ( R$714.625,55 )

É uma diferença de 414MIL!!! ( R$414.625,55 )

Agora vamos para segunda estratégia de alugar e ir juntando dinheiro ao mesmo tempo.

Em média o valor dos alugueis no Brasil giram em torno de 0,4% do valor do imóvel. Portanto para um imóvel de 300 mil o aluguel sairá por volta dos R$ 1.200,00.

Então o que você tem que pensar é o seguinte: se eu fosse financiar este imóvel eu teria que me comprometer com uma parcela de R$ 2.300,00 ( dois mil e trezentos reais ) todo santo mês, certo? Mas vamos fazer ainda melhor, vou pegar a média dos prestações dos primeiros 15 anos que deu R$2.000,00 (dois mil reais ) e ter esse valor como base.
Então para morar de aluguel neste apartamento você terá que se comprometer com este mesmo valor pelos próximos 15 anos. Aqui que é o pulo do gato!

Aqui vale um lembrete: se você não tem os 60 mil reais da entrada e não pode arcar com os dois mil de parcela todo o mês, significa que você não pode morar neste apartamento ainda. Ele ainda está fora do seu alcance financeiro.
Muita gente pode cair na tentação ao perceber que pode arcar com R$1.200,00 (um mil e duzentos reais) de aluguel e assumir este novo compromisso sem fazer o planejamento correto.
Imagine o que aconteceria se você fosse pedir este empréstimo, para se mudar par o edifício X, e depois que o gerente do banco lhe mostrasse todos os custos você o explicasse que você não tem o valor da entrada e só pode pagar uma parcela de até um mil e duzentos reais? Ele certamente iria mandar você procurar um apartamento mais barato ou voltar dali uns meses depois que você tivesse todo o dinheiro, certo?

Portanto, além do sessenta mil da entrada, você terá que ter disponível dois mil reais pelos próximos 15 anos que você vai dividir da seguinte forma:

- Aluguel: R$1.200,00
- Aplicação mensal: R$800,00

Vamos ver o que acontece, preste atenção:

-Entrada R$60.000,00

-Taxa: 5,72% a.a ( considerei uma taxa de juros bem simples de se conseguir no mercado já descontando a inflação )

-Aplicação mensal: R$800,00

-Tempo: 155 meses (13 anos)

-Montante: R$ 302.513,97


Contra fatos não há argumentos, correto? São 35 anos pagando juros contra 13 anos pagando aluguel. Quem está jogando dinheiro fora aqui?

Agora você tem os números e a estratégia correta para alcançar o seu objetivo de ir morar no que e seu com 22 anos de antecedência e com uma economia de R$ 414 Mil Reais.

Então é isso, se ainda restou alguma dúvida por favor deixe aqui nos comentários que será um prazer para mim responder, combinado?

Grande abraço,

Danilo Machado

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